Une aide de vos parents pour acheter un logement neuf peut être exonérée de droits de donation jusqu’à 100 000 € par parent. Le dispositif temporaire reste ouvert pour les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. Il impose aussi un délai pour l’achat et une durée d’utilisation du logement : recevoir l’argent avant la fin de l’année ne suffit pas.
Ce qui change
Cette exonération existe depuis le 15 février 2025. Elle concerne un don d’argent destiné à un achat neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA, qui permet d’acquérir un logement encore en construction.
L’échéance du 31 décembre 2026 porte sur le versement du don. L’acte d’achat peut intervenir en 2027, à condition de respecter le délai propre à ce versement. La livraison du logement n’a donc pas à avoir lieu avant la fin de 2026.
Qui est concerné
Le don peut venir d’un parent, d’un grand-parent ou d’un arrière-grand-parent. Une personne sans descendant peut également donner à son neveu ou à sa nièce, enfant de son frère ou de sa sœur. Aucune limite d’âge n’est imposée à celui qui donne dans ce dispositif.
Il s’agit de transmettre une somme d’argent en pleine propriété, par exemple par virement. Une aide qui doit être remboursée relève du prêt, pas de ce don. La donation du logement lui-même obéit également à d’autres règles.
Montants, dates et conditions
Deux plafonds s’appliquent : 100 000 € d’un même donateur à un même bénéficiaire, et 300 000 € au total pour un bénéficiaire. Ces limites concernent les dons du dispositif temporaire, même lorsqu’ils sont versés en plusieurs fois. L’exonération reste limitée à l’argent effectivement affecté à l’opération admissible.
Les sommes doivent être affectées à l’achat au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Pour un achat en VEFA, la date retenue est celle de l’acte authentique signé chez le notaire. Un contrat de réservation ne remplace pas cet acte.
Un logement neuf déjà achevé doit n’avoir jamais été habité ni utilisé. L’achat d’un logement ancien, d’un terrain pour construire soi-même ou la construction de sa propre maison hors VEFA ne relève pas de cette exonération pour acquisition.
Le logement doit ensuite rester votre résidence principale ou être loué comme résidence principale pendant cinq ans, à compter de l’achat ou de l’achèvement s’il est postérieur. En location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre de votre foyer fiscal. Une revente avant la fin de ces cinq ans remet en cause l’exonération, même si l’argent finance un autre logement.
Ce qu’il faut vérifier
Le don doit être déclaré par celui qui le reçoit, y compris lorsqu’aucun droit n’est dû. Depuis janvier 2026, la déclaration en ligne est la règle générale, mais les dons bénéficiant de cette exonération restent une exception : le formulaire papier n° 2735 doit être déposé en double exemplaire auprès du service chargé de l’enregistrement de votre domicile.
Conservez la preuve du versement, l’acte d’achat et les documents établissant l’affectation du logement. Avant de fixer les dates avec votre famille et le notaire, rapprochez le jour du versement de la date prévue pour l’acte authentique : c’est cet enchaînement qui permet de vérifier le délai, puis l’engagement de cinq ans.
Benoit Bernanque est rédacteur web indépendant chez Cyanure. Il écrit sur les finances personnelles, le crédit, l’épargne, la fiscalité et l’économie.