Dans un contexte de forte inflation et de remontée des taux d’intérêt, il devient de plus en plus difficile d’obtenir un crédit immobilier.45 % des dossiers ont ainsi été refusés par les banques depuis le début de l’année, et les profils les fragiles ne sont pas les seuls concernés, loin s’en faut. Quelles sont les raisons de ces refus ? Faut-il encore tenter sa chance ?
1) Les taux d’intérêts explosent
Difficile aujourd’hui de savoir où trouver le meilleur taux d’intérêt tant ils varient pour un même emprunteur non seulement d’une banque à l’autre et d’une semaine à l’autre mais aussi d’une région à l’autre. Il faut dire que les taux sont calculés en référence au taux d’usure fixé tous les trimestres par la banque de France. Il correspond au taux maximum auquel les banques peuvent prêter, tout frais compris (TAEG). Actuellement fixé à 2,57 %, il doit augmenter en octobre prochain avec comme objectif de permettre à davantage d’emprunteurs d’obtenir un crédit. Mais il n’est pas certain que les taux d’intérêt n’augmentent pas à nouveau, les banques ne pouvant pas prêter d’argent à perte.
Il est donc recommandé de réaliser son projet immobilier en septembre, même s’il est difficile d’obtenir un taux inférieur à 2 % sur des durées très longues de remboursement et malgré la baisse du pouvoir d’achat en regard des prix de l’immobilier.
2) le HCSF imposent de lourdes contraintes
Depuis janvier 2022, le HCSF (Haut conseil de sécurité financière) limite le taux d’endettement à 35 %, assurance de prêt incluse. Elle limite également la durée de remboursement à 25 ans. Sans au minimum 20 % d’apport financier, il est quasiment impossible d’obtenir un prêt immobilier. Seuls certains dossiers peuvent déroger à cette règle, c’est le cas des primo-accédants, mais dans une certaine limite (30 % des dossiers seulement). La seule manière de baisser son taux d’endettement est de négocier son assurance de prêt auprès d’un autre assureur que celui de la banque, comme l’autorise la loi sur la délégation d’assurance. Or les banques exercent souvent une forte pression pour accorder le prêt avec leur assurance de groupe.
3) Des prix immobiliers élevés
Le prix de l’immobilier continuent d’augmenter même si la progression est moindre qu’en 2021. En juin 2002, il fallait ajouter +5,5 % à son budget pour un appartement neuf et +13 % pour une maison neuve. Cette situation amène à emprunter sur des durées plus longues (244 mois en moyenne), ce qui augmente considérablement le coût du crédit au vu des taux d’intérêt élevés. Dans l’ancien, la situation est identique : +7,4 % pour un appartement et +10,7 % pour une maison. La seule bonne nouvelle est que les banques freinent la hausse de leur taux de manière à préserver l’économie.
4) L’inflation galopante
Avec une inflation à 6,1 % en juillet dernier, on pourrait penser que la période n’est pas propice à l’investissement d’autant qu’elle est également responsable de la remontée des taux d’intérêt. Or, c’est la seule bonne nouvelle pour peu que l’on agisse vite. En effet, le taux moyen fixe étant à 2 % actuellement, la valeur du bien immobilier acheté aujourd’hui augmentera bien plus rapidement que les intérêts payés.
5) Une fiscalité immobilière plus lourde
Malgré les abattements prévus, les bailleurs sont imposés deux fois. Ils doivent payer la contribution sociale de 17,2 % et les loyers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Au total, les revenus fonciers sont amputés de 33 % sauf s’ils sont issus d’une location meublée (un abattement de 50% est alors prévu dans ce cas) ou s’ils sont déclarés au régime fiscal simplifié (déduction des charges et des intérêts d’emprunt). De plus, la taxe foncière subit une tendance haussière. Les municipalités cherchent ainsi à compenser la diminution de la taxe d’habitation.
Publié le 6 septembre 2022 par Benoit Bernanque – Dernière modification le 6 septembre 2022
Benoit Bernanque est rédacteur spécialisé Finance pour de nombreux sites internet depuis le début des années 2000