Prêt immobilier : vers une augmentation des refus de dossier ?

Le taux d’usure pourtant destiné à protéger les consommateurs pourrait bien avoir des effets pervers sur certains profils d’emprunteurs. Fixé tous les trimestres par la Banque de France, il vient de chuter le 1er avril 2022 à 2.40% pour les prêts immobiliers remboursables sur 20 ans.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est destiné à plafonner les taux d’intérêts proposés par les banques lors d’une souscription de crédit. Il correspond au TAEG (taux effectif global) qu’elles ne doivent pas dépasser lorsqu’elles accordent un prêt immobilier ou un prêt à la consommation. Il est révisé tous les trois mois par la Banque de France et publié au Journal Officiel. Il tient compte de la moyenne des TAEG pratiqués par les banques au cours du trimestre précédent que l’on augmente d’un tiers.
Depuis le 1er avril 2022, si le taux d’usure est remonté pour les emprunts immobiliers de courte durée (2.51% jusqu’à 10 ans, 2.43% entre 10 et 20 ans), il a baissé à 2.40% pour les remboursements sur 20 ans (pour mémoire, le taux d’usure au 1er avril 2021 était à 2.60%).

Quelle conséquence pour les emprunteurs ?

Le problème est que la majorité des prêts immobiliers sont souscrits sur 20 ans. En cas de hausse des taux d’intérêts, le TAEG risque d’être plus vite atteint. Si les très bons dossiers décrochent à l’heure actuel des taux d’intérêts à 1%, ce n’est pas le cas pour une autre partie d’emprunteurs pour qui les taux peuvent atteindre jusqu’à 1.95%. Entre l‘assurance de prêt, la garantie et les frais de dossier, le TAEG pourra vite atteindre 2.70%, soit bien plus que le taux d’usure à 2.40%.
La baisse des taux d’usure impactera donc en particulier les emprunteurs fragiles qui ne bénéficient pas des meilleurs taux ou des meilleures conditions d’assurance de prêt (protection à 200%, assurance perte d’emploi). Elle a des conséquences aussi sur les prêts relais à gros montant assurés sur une courte durée. Avec un taux de crédit supérieur ou une assurance de prêt plus chère, le TAEG sera en effet plus vite atteint. Ces dossiers risquent davantage d’être refusé et ce, même si le taux d’endettement est bon.

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Comment contourner le taux d’usure ?

Trois solutions sont envisageables pour baisser le TAEG de son dossier de prêt sur 20 ans. La première concerne la délégation d’assurance (lois Lagarde et Hamon). Elle autorise à externaliser son assurance de prêt, c’est-à-dire à souscrire des garanties chez un autre assureur que celui de la banque. Or les assurances de groupe proposées par les banques ont un taux bien plus élevé que les assurances individuelles. A condition de proposer des garanties égales à la banque, il est donc possible de baisser le taux de l’assurance de prêt en faisant jouer la concurrence.
La deuxième solution est de jouer sur le nombre de mensualités. Une durée plus réduite influera sur le taux d’intérêt. Dernière possibilite : il peut être intéressant aussi de diminuer le montant du prêt avec un apport plus important.

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Publié le 4 avril 2022 par Benoit Bernanque – Dernière modification le 2 mai 2022