IFI : comment évaluer son patrimoine immobilier

Les personnes disposant au 1er janvier 2022, d’un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 euros sont tenues, dans les mêmes délais que l’impôt sur le revenu à une estimation de leur patrimoine. Les personnes concernées se doivent alors compléter la déclaration 2042. 

L’évaluation du patrimoine immobilier est parfois un véritable casse-tête pour les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Obligatoire pour les quelques 145.000 foyers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’évaluation des biens immobiliers, véritable difficulté, est parfois un véritable nœud de cerveau pour le contribuable. 

Quelques précisions sur le dispositif

Le champ d’application et d’assujettissement au dispositif résulte du patrimoine et de l’évaluation des biens, des dettes, du foyer fiscal, et du domicile du redevable. Cet impôt ne concerne que les personnes physiques. 

Pour rappel, cet impôt est venu remplacer l’impôt sur la fortune, et porte exclusivement sur les biens immobiliers. Sont concernées : les propriétés bâties ou non, mais également les parts détenues dans des SCPI, des OPCI, les parts de sociétés détentrices de biens immobiliers, ou les assurances-vie dont les capitaux sont investis dans le foncier

Outre l’évaluation, il est nécessaire d’identifier les dettes déductibles de l’assiette imposables et prendre en compte les chaines de participation. Dans tous les cas, il convient de prendre en compte la valeur vénale des biens, c’est-à-dire le prix résultant du jeu normal de l’offre et de la demande. Cette valeur doit être estimée au 1er janvier de l’année de la déclaration. Il faut aussi tenir compte des caractéristiques intrinsèques du bien (situation, superficie, niveau de standing), de ses modalités de détention (indivision, pleine propriété…), et de sa disponibilité (présence d’un locataire).
A noter également, que la résidence principale fait toujours l’objet d’un abattement spécial de 30% sur la valeur vénale du bien. De plus, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle ne font pas partie du patrimoine imposable. A l’inverse, les biens loués en meublé ne sont considérés comme des biens professionnels exonérés que si les recettes annuelles tirées de l’activité sont supérieures à 23.000 euros de recettes et représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. Enfin les bois et forêts ainsi que les biens ruraux loués par bail à long terme sont exonérés

Une évaluation parfois délicate

Afin d’accompagner les déclarants, des bases existent et répertorient l’ensemble des données foncières dont dispose le fisc au titre des dernières années dans le cadre d’actes de ventes, succession, donation, ou d’imposition à l’IFI. Elles donnent alors accès à de précieuses informations : prix, lieu, superficie, année de construction, étage. Une autre base connue est celle des Demande des Valeurs Foncières, DVF qui permet d’obtenir la liste des ventes intervenues dans le même immeuble et dans les immeubles alentour en indiquant l’adresse du bien mais aussi la parcelle cadastrale correspondante. 

Il peut être important, essentiel voir même nécessaire de se faire accompagner d’un professionnel évaluateur qui pourra accompagner le propriétaire dans l’estimation de la valeur du bien. Il n’est pas conseillé de dévaloriser la valeur de son bien immobilier, car l’administration fiscale dispose de services dédiés pour la vérification du patrimoine et multiplie aujourd’hui les contrôles. Les fausses déclarations sont sujettes à forte pénalités et à des intérêts de retard. 

Enfin, un point de vigilance est à poser sur l’identification et la composition du foyer fiscal, qui n’est pas toujours le même que celui retenu dans le cadre de l’impôt sur le revenu. 

La spécificité des villas prestige 

Le marché réduit des biens de prestige ne permet pas de justifier de traitement particulier par rapport aux bien plus ordinaires. La valeur vénale du bien dépend bien de ses caractéristiques intrinsèques et de son environnement. Dans le cas par exemple de l’estimation d’une villa à Antibes, l’absence d’ascenseur ne peut être retenu, et les nuisances causées par un hôtel et ses clients à proximité ne peuvent justifier d’une décote que de 25%.