Les personnes disposant au 1er janvier 2022, d’un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 euros sont tenues, dans les mêmes délais que l’impôt sur le revenu à une estimation de leur patrimoine. Les personnes concernées se doivent alors compléter la déclaration 2042.
L’évaluation du patrimoine immobilier est parfois un véritable casse-tête pour les contribuables soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Obligatoire pour les quelques 145.000 foyers assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’évaluation des biens immobiliers, véritable difficulté, est parfois un véritable nœud de cerveau pour le contribuable.
Quelques précisions sur le dispositif
Le champ d’application et d’assujettissement au dispositif résulte du patrimoine et de l’évaluation des biens, des dettes, du foyer fiscal, et du domicile du redevable. Cet impôt ne concerne que les personnes physiques.
Pour rappel, cet impôt est venu remplacer l’impôt sur la fortune, et porte exclusivement sur les biens immobiliers. Sont concernées : les propriétés bâties ou non, mais également les parts détenues dans des SCPI, des OPCI, les parts de sociétés détentrices de biens immobiliers, ou les assurances-vie dont les capitaux sont investis dans le foncier.
Outre l’évaluation, il est nécessaire d’identifier les dettes déductibles de l’assiette imposables et prendre en compte les chaines de participation. Dans tous les cas, il convient de prendre en compte la valeur vénale des biens, c’est-à-dire le prix résultant du jeu normal de l’offre et de la demande. Cette valeur doit être estimée au 1er janvier de l’année de la déclaration. Il faut aussi tenir compte des caractéristiques intrinsèques du bien (situation, superficie, niveau de standing), de ses modalités de détention (indivision, pleine propriété…), et de sa disponibilité (présence d’un locataire).
A noter également, que la résidence principale fait toujours l’objet d’un abattement spécial de 30% sur la valeur vénale du bien. De plus, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle ne font pas partie du patrimoine imposable. A l’inverse, les biens loués en meublé ne sont considérés comme des biens professionnels exonérés que si les recettes annuelles tirées de l’activité sont supérieures à 23.000 euros de recettes et représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. Enfin les bois et forêts ainsi que les biens ruraux loués par bail à long terme sont exonérés.
Une évaluation parfois délicate
Afin d’accompagner les déclarants, des bases existent et répertorient l’ensemble des données foncières dont dispose le fisc au titre des dernières années dans le cadre d’actes de ventes, succession, donation, ou d’imposition à l’IFI. Elles donnent alors accès à de précieuses informations : prix, lieu, superficie, année de construction, étage. Une autre base connue est celle des Demande des Valeurs Foncières, DVF qui permet d’obtenir la liste des ventes intervenues dans le même immeuble et dans les immeubles alentour en indiquant l’adresse du bien mais aussi la parcelle cadastrale correspondante.
Il peut être important, essentiel voir même nécessaire de se faire accompagner d’un professionnel évaluateur qui pourra accompagner le propriétaire dans l’estimation de la valeur du bien. Il n’est pas conseillé de dévaloriser la valeur de son bien immobilier, car l’administration fiscale dispose de services dédiés pour la vérification du patrimoine et multiplie aujourd’hui les contrôles. Les fausses déclarations sont sujettes à forte pénalités et à des intérêts de retard.
Enfin, un point de vigilance est à poser sur l’identification et la composition du foyer fiscal, qui n’est pas toujours le même que celui retenu dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
La spécificité des villas prestige
Le marché réduit des biens de prestige ne permet pas de justifier de traitement particulier par rapport aux bien plus ordinaires. La valeur vénale du bien dépend bien de ses caractéristiques intrinsèques et de son environnement. Dans le cas par exemple de l’estimation d’une villa à Antibes, l’absence d’ascenseur ne peut être retenu, et les nuisances causées par un hôtel et ses clients à proximité ne peuvent justifier d’une décote que de 25%.
Une évaluation juste de son patrimoine
Quels que soient les motifs qui vous poussent à faire évaluer votre patrimoine, il est toujours préférable de faire une estimation en adéquation avec les prix du marché. En effet, que ce soit pour une vente ou dans le cadre d’une déclaration fiscale, vous n’avez guère intérêt à dévaluer votre bien.
Dans le premier cas, vous perdriez de l’argent, dans le second, vous pourriez être soumis à un redressement fiscal pour avoir fait une fausse déclaration. Le surestimer n’est pas la bonne solution non plus, car il aurait du mal à se vendre.
Faire une évaluation en ligne
Vous pouvez commencer par procéder à une estimation en ligne. Cette démarche est simple et rapide et vous donnera un premier aperçu des prix du marché du moment. Les outils mis à disposition sur le Net sont assez précis. Toutefois, ils n’intègrent pas tous les paramètres nécessaires à une estimation fine de votre bien.
La valeur d’un logement estimée à l’aide d’un évaluateur en ligne ne tient pas compte de certains éléments qui influent pourtant directement sur le prix de votre appartement ou de votre maison, y compris s’il s’agit d’une villa de luxe. Il peut s’agir d’un DPE défavorable, de la présence d’un voisinage bruyant ou encore de vis-à-vis réellement gênant.
Un logement désuet, même bien entretenu, est un autre point dont il faut tenir compte. Un acheteur qui ne souhaite pas engager de travaux fuira devant une salle de bain hors d’âge, par exemple.
Faire appel à un professionnel
Pour faire une estimation d’un bien immobilier au prix le plus juste, il est malgré tout préférable d’avoir recours à l’expertise d’un professionnel en immobilier. Il pourra s’agir d’un agent immobilier, mais aussi d’un notaire.
Ces professionnels sont rompus à ce genre d’exercice et connaissent toutes les ficelles pour faire la meilleure estimation de votre bien, quel qu’en soit le motif. Vous pourrez ainsi mettre en vente votre maison ou déclarer votre patrimoine au fisc en toute sérénité.
Publié le 14 mai 2022 par Benoit Bernanque – Dernière modification le 7 juillet 2022
Benoit Bernanque est rédacteur spécialisé Finance pour de nombreux sites internet depuis le début des années 2000