Avec la remontée des taux d’intérêt et la difficulté à obtenir un crédit immobilier réapparaît le fameux prêt à taux variable. S’il facilite l’accès au crédit, il n’est pas sans risque. Explications.
Prêt immobilier : taux fixe vs taux variable
Le prêt à taux fixe propose un taux d’intérêt identique tout au long de la durée de remboursement. L’emprunteur connaît à l’avance le montant de ses mensualités et urtout le coût exact du crédit. Ce n’est pas le cas avec le crédit à taux variable. Le taux est plus bas que le taux fixe la ou les premières années mais il peut fluctuer ensuite en fonction du coût de l’argent. En fait, il dépend d’un indice de référence, l’Euribor (taux d’intérêt utilisé par les banques pour se prêter de l’argent entre elles dans la zone euro) auquel s’ajoute la marge de la banque qui a accordé le prêt immobilier.
Avec un taux inférieur au départ, l’emprunteur baisse ton taux d’endettement. Il peut également voir le montant de ses mensualités éventuellement baisser pendant la durée du crédit. Dans les faits, ces avantages sont effectifs sous conditions : il faut que les taux d’intérêt soient élevés (au-delà de 6%) et que l’écart entre le taux fixe et le taux variable soit significatif (au moins 1 point). Or les conditions ne sont pas réunies. Bien que les taux augmentent actuellement, ils restent encore bas, l’écart n’est donc pas suffisamment significatif.
Pour que le prêt à taux variable soit réellement intéressant aujourd’hui, il faut emprunter à court terme (<8ans) ou prévoir de vendre rapidement, en espérant profiter d’un taux avantageux les premières années. A défaut, l’emprunteur s’expose à un taux élevé sur une longue durée.
Prêt à taux variable : des garde-fous indispensables
Le prêt à taux variable est donc imprévisible et l’emprunteur n’est pas à l’abri d’une situation financière intenable. C’est d’ailleurs ce qui s’était passé en 2008 avec la crise des subprimes. C’est pourquoi le taux d’intérêt doit rester révisable dans une certaine limite. Le taux capé a été introduit dans cet objectif. Il propose que les variations du taux d’intérêt soient plafonnées, à la hausse comme à la baisse. Le taux capé oscille entre 1 et 2%. Un taux capé à 1% signifie que la mensualité augmentera ou baissera de 1%. Il est donc important d’être attentif à ce taux. Les crédits à taux variables sont actuellement délivrés par le Crédit Mutuel, la Caisse d’épargne, et le Crédit Agricole. Ils devraient de développer d’ici la fin 2022.
Un prêt à taux mixte
Certaines banques ont mis au point un crédit immobilier combinant taux fixe et taux variable. Il pallie les inconvénients du prêt à taux variable en assurant un taux bas sur une plus longue durée. Il est ainsi intéressant lorsque l’on envisage de vendre son bien au bout de 10 ans. L’emprunteur aura alors bénéficié du taux le plus bas pendant cette première période. Quoiqu’il en soit, ces types de prêts s’adressent à des personnes averties.
Publié le 4 octobre 2022 par Benoit Bernanque – Dernière modification le 4 octobre 2022
Benoit Bernanque est rédacteur spécialisé Finance pour de nombreux sites internet depuis le début des années 2000