Ce type de financement répond à des besoins variés : acquisition d’un bien immobilier, financement de travaux, constitution d’un apport personnel pour décrocher ensuite un crédit bancaire classique, ou tout simplement coup de pouce ponctuel. Pour ceux dont le profil ne passe pas les filtres des établissements de crédit — jeunes entrepreneurs sans garanties solides, travailleurs indépendants aux revenus irréguliers, personnes fichées au FICP — le recours à un prêteur privé peut représenter la seule porte de sortie.

Mais cette souplesse a une contrepartie : l’absence de cadre bancaire ne signifie pas l’absence de règles. Dès que la somme dépasse 1 500 euros, un écrit est requis pour que le prêt soit juridiquement opposable, conformément à l’article 1359 du Code civil. Ce document, qu’il s’agisse d’un contrat de prêt signé par les deux parties ou d’une reconnaissance de dette signée par le seul emprunteur, doit mentionner le capital, les modalités de remboursement et, le cas échéant, le taux appliqué. Au-delà de 5 000 euros sur une même année civile, une déclaration fiscale via le formulaire Cerfa n°2062 est obligatoire lors de la déclaration de revenus. Sans cette formalité, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en don déguisé, ce qui expose les deux parties à un redressement.

Des obligations fiscales souvent ignorées

La dimension fiscale du prêt entre particuliers reste mal connue du grand public. Si le prêteur décide de facturer des intérêts, ceux-ci doivent rester en dessous du taux de l’usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Pour le premier semestre 2026, le taux d’intérêt légal applicable aux créances entre particuliers a été fixé à 6,67 % annuel. Les intérêts perçus par le prêteur sont par ailleurs imposables au titre des revenus de capitaux mobiliers et doivent être déclarés.

Il est aussi possible de faire enregistrer l’acte auprès du service de l’enregistrement de l’administration fiscale, moyennant un droit fixe de 125 euros. Cette démarche confère une « date certaine » au contrat, ce qui le rend incontestable en cas de litige avec des tiers ou lors d’une succession. Le recours à un notaire, bien que non obligatoire, est vivement recommandé pour les montants élevés, notamment parce qu’il permet de mettre en place une hypothèque au profit du prêteur, garantie qui le placerait en rang prioritaire si les biens de l’emprunteur venaient à être saisis.

Un point souvent négligé concerne l’assurance. Rien n’empêche — et tout conseille — de souscrire une garantie décès-invalidité sur un prêt entre particuliers, comme on le ferait pour un crédit immobilier bancaire. En l’absence d’assurance, le décès ou l’incapacité de l’emprunteur peut transformer un geste de solidarité en perte sèche pour le prêteur, voire en source de conflit familial.

Un terrain de chasse pour les escrocs du web

Le développement du financement participatif et la multiplication des annonces en ligne ont fait du prêt entre particuliers un terrain fertile pour les escroqueries. Le schéma classique fonctionne ainsi : un prétendu prêteur contacte sa cible par e-mail, sur un forum ou via les réseaux sociaux, en proposant un crédit à des conditions anormalement favorables — taux à 2 %, pas de condition de revenus, réponse garantie sous 24 heures. Une fois l’emprunteur ferré, on lui réclame des « frais de dossier » ou des « frais de déblocage », souvent par mandat cash ou virement vers l’étranger. L’argent encaissé, le soi-disant prêteur disparaît.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) alerte régulièrement sur la recrudescence de ces pratiques. Les victimes sont le plus souvent des personnes en difficulté financière, déjà refusées par les circuits bancaires traditionnels et donc plus vulnérables à des promesses irréalistes. Les autorités rappellent un principe simple : aucun intermédiaire n’a le droit de percevoir la moindre somme avant le versement effectif des fonds prêtés. Toute demande d’argent préalable constitue un signal d’alarme.

Ceux qui souhaitent passer par une plateforme de financement participatif plutôt que par un prêt de gré à gré doivent vérifier que l’opérateur est bien immatriculé à l’ORIAS et dispose de l’agrément délivré par l’ACPR. Ces vérifications sont accessibles en quelques clics sur les registres publics. En cas de doute, le numéro Info Escroqueries (0 805 805 817) ou le portail internet-signalement.gouv.fr permettent de signaler une offre suspecte.

Le contexte réglementaire évolue par ailleurs en 2026. Une directive européenne transposée en droit français en septembre 2025 va renforcer l’encadrement des crédits à la consommation à partir de novembre 2026, avec des obligations accrues en matière de vérification de solvabilité et de transparence sur les coûts. Si cette réforme vise surtout les établissements de crédit et les découverts bancaires, elle traduit une tendance de fond : le législateur entend réduire les zones grises dans lesquelles prospèrent les offres frauduleuses. Pour les emprunteurs comme pour les prêteurs, la formalisation rigoureuse du prêt entre particuliers — contrat écrit, déclaration fiscale, vérification de la plateforme — reste la meilleure protection face à un marché où la confiance ne suffit pas.

Le choix du gouvernement est clair : pas de baisse générale des taxes à la pompe, pas de gel des prix. L’exécutif refuse de toucher à la TVA sur les énergies, comme le demande le Rassemblement national, ou de bloquer les prix comme le réclame La France insoumise, par crainte de provoquer des pénuries. La stratégie repose sur des aides ciblées, financées non pas par de nouvelles dépenses mais par des annulations de crédits au sein des ministères concernés, sans passer par une loi de finances rectificative. Roland Lescure, ministre de l’Économie, assume cette approche sectorielle et temporaire, en la présentant comme une réponse proportionnée à ce qu’il considère comme un choc conjoncturel.

Des aides très inégales selon les filières

Le transport routier capte la majorité de l’enveloppe. Les TPE et PME du secteur bénéficieront d’une aide forfaitaire de 50 millions d’euros, représentant environ 20 centimes par litre de carburant consommé. Un guichet dédié doit être ouvert pour traiter les demandes, mais ni la date ni les critères précis n’ont été communiqués à ce stade. Ce flou alimente la défiance des organisations professionnelles, qui redoutent un dispositif administrativement lourd et lent à déployer. La FNTR rappelle que les PME de transport ne disposent en moyenne que de 28 jours de trésorerie devant elles, ce qui rend toute attente supplémentaire potentiellement fatale.

Du côté agricole, l’État a décidé d’exonérer totalement le droit d’accise sur le gazole non routier pour avril, ce qui revient à une baisse de 4 centimes par litre et coûtera environ 14 millions d’euros au budget. Le gouvernement prévoit aussi de plaider auprès de Bruxelles pour une suspension du mécanisme d’ajustement carbone aux frontières (MACF) sur les engrais importés, afin de limiter les surcoûts de production. Annie Genevard, ministre de l’Agriculture, doit porter cette demande lors du conseil des ministres européens de l’Agriculture et de la Pêche prévu le 30 mars.

Pour la pêche, l’aide prend la forme d’un remboursement de 20 centimes par litre de gazole marin sur facture, pour une enveloppe de 5 millions d’euros. Le gazole de pêche étant déjà exonéré de taxes, le gouvernement ne pouvait pas agir par le levier fiscal. Pour certains navires, le carburant représente jusqu’à la moitié des charges d’exploitation, ce qui explique que des bateaux restent déjà à quai faute de rentabilité. En complément, Bpifrance lancera début avril une plateforme de prêts baptisée « Boost carburants », proposant aux TPE des prêts allant jusqu’à 50 000 euros sur un à trois ans, et des facilités de report de cotisations sociales et d’étalement fiscal ont été annoncées pour l’ensemble des filières concernées.

Une colère généralisée, des mobilisations déjà en cours

La réponse des professionnels a été quasi unanime : trop peu, trop tard. Le syndicat agricole majoritaire a vivement contesté la portée de l’exonération sur le GNR, jugeant que 4 centimes de baisse face à une hausse de 60 centimes par litre en trois semaines revenait à offrir des miettes. La FNSEA a prévenu qu’elle organiserait des actions si le monde agricole n’était pas mieux entendu, alors que le début du printemps impose une activité intense dans les champs et donc une consommation élevée de carburant.

Chez les transporteurs, la grogne est encore plus visible. L’OTRE a appelé à la mobilisation dès le samedi 28 mars dans plusieurs villes de France. Des opérations de barrage filtrant ont effectivement eu lieu sur l’A7 au sud de Lyon, à hauteur de Chasse-sur-Rhône, où une vingtaine de poids lourds ont ralenti la circulation, ainsi qu’à Clermont-Ferrand. Les routiers mobilisés décrivent une situation intenable : le gasoil livré en cuve aux entreprises coûte souvent plus cher que celui vendu en station-service, et les factures émises fin mars ne seront pas payées par les clients avant mi-mai au plus tôt. La FNTR a qualifié le dispositif gouvernemental de mécanisme trop complexe à mettre en œuvre, tandis que TLF a dénoncé une politique de « chèque » purement conjoncturelle. Plusieurs fédérations de transporteurs consultent leurs adhérents pour envisager des actions de plus grande ampleur dans les jours qui viennent.

Du côté de la pêche, les réactions sont légèrement plus nuancées. Les organisations de producteurs et les armateurs ont reconnu un premier signal positif, mais le comité national des pêches a rappelé que malgré cette aide, sortir en mer revenait toujours à travailler à perte pour de nombreux navires. Les pêcheurs normands, eux, ont parlé d’une aumône insuffisante compte tenu du doublement du prix de leur carburant.

Au-delà des trois filières directement ciblées, d’autres professions s’estiment oubliées. Les infirmiers libéraux, gros rouleurs par nature, attendaient une aide sectorielle qui n’est pas venue. Le gouvernement avait pourtant laissé entendre que des mesures pour les « gros rouleurs » étaient à l’étude, mais rien de concret n’a été annoncé à ce stade.

La question qui se pose maintenant est celle de la durée de la crise. En limitant ses aides au seul mois d’avril, le gouvernement fait le pari que la flambée des cours se résorbera rapidement. Mais tant que le conflit au Moyen-Orient perturbe l’approvisionnement mondial en pétrole, rien ne garantit un retour à la normale. L’exécutif prévoit d’accélérer la présentation de son plan d’électrification de l’économie, initialement programmé pour fin avril, avec l’objectif de ramener la dépendance française aux énergies fossiles importées de 60 % à 40 % d’ici 2030. En attendant, d’autres pays européens ont déjà pris des mesures plus larges : l’Espagne a abaissé la TVA sur les carburants de 21 % à 10 %, l’Italie a instauré un crédit d’impôt pour les transporteurs, et la Grèce a débloqué 300 millions d’euros de subventions ciblées. Autant de comparaisons qui nourrissent le sentiment, chez les professionnels français, d’être les parents pauvres de la réponse européenne à cette crise énergétique.

Les garanties proposées varient selon les contrats

L’assurance emprunteur prend le relais lorsqu’un accident de la vie empêche le remboursement normal des échéances. Les contrats couvrent habituellement le décès, la perte totale d’autonomie, différents degrés d’invalidité et l’incapacité temporaire d’exercer son activité professionnelle. Certaines formules incluent même la perte d’emploi comme garantie complémentaire.

Les établissements bancaires imposent systématiquement les garanties décès et invalidité permanente comme condition minimale. Lorsqu’un sinistre survient, l’assureur règle les mensualités encore dues, évitant au ménage de se retrouver avec une dette insurmontable. Le montant des cotisations varie fortement selon la manière dont l’assureur calcule sa prime : certains se basent sur le capital initialement emprunté, d’autres sur le capital restant à rembourser.

Le profil de l’emprunteur influe également sur le tarif. L’âge, l’état de santé, la profession exercée ou la durée du prêt font partie des critères d’évaluation. Pour un trentenaire en bonne santé, les taux commencent autour de 0,06%, alors qu’ils peuvent grimper jusqu’à 0,90% pour des profils présentant davantage de risques ou souscrivant des emprunts de longue durée.

Des écarts tarifaires qui se chiffrent en dizaines de milliers d’euros

Les assurances groupes proposées par les banques mutualisent les risques entre tous les assurés. Cette logique collective aboutit souvent à des tarifs moins avantageux que les offres individualisées disponibles sur le marché. Les contrats externes affichent des taux allant de 0,07% à 0,36% selon les garanties sélectionnées et le profil de l’emprunteur. Les jeunes primo-accédants bénéficient particulièrement de cette concurrence accrue, avec des tarifs planchers parfois inférieurs à 0,10%.

Pour mesurer le poids réel de l’assurance, les professionnels recommandent de se concentrer sur le TAEA, le taux annuel effectif d’assurance. Cet indicateur obligatoire prend en compte non seulement le taux nominal mais aussi l’ensemble des frais liés au contrat. Sur un prêt de 250 000 euros sur 25 ans, basculer d’une assurance groupe à 0,30% vers une délégation à 0,20% génère une économie de 6 250 euros. Dans certains cas, cet écart atteint même 28 000 euros pour des couples trentenaires sans problèmes de santé.

La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, autorise désormais la résiliation du contrat d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Cette possibilité concerne tous les crédits immobiliers, quelle que soit leur date de souscription. Les emprunteurs n’ont plus besoin d’attendre la date anniversaire de leur contrat pour changer d’assureur, contrairement aux dispositions précédentes. Cette liberté renforce le pouvoir de négociation face aux établissements bancaires.

Au-delà du simple coût, plusieurs éléments méritent une attention particulière lors de la comparaison. Les exclusions de garantie définissent les situations non couvertes par le contrat. Les délais de carence correspondent à la période pendant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas encore. La quotité assurée détermine la part du prêt couverte par chaque emprunteur, particulièrement pertinent pour les couples. Le mode de remboursement précise comment l’assureur verse les indemnités en cas de sinistre.

Pour qu’une délégation d’assurance soit acceptée par la banque, le nouveau contrat doit respecter l’équivalence des garanties. Les établissements bancaires sélectionnent 11 critères parmi une liste de 18 fixée par l’État. Sans cette équivalence, le prêteur peut légitimement refuser la substitution, même si l’offre externe s’avère moins chère. Les simulateurs en ligne permettent d’anticiper ces questions et de vérifier rapidement la compatibilité des garanties.

Le marché de l’assurance emprunteur traverse actuellement une phase de transformation. Malgré la loi Lemoine, plus de 80% des contrats restent souscrits auprès des banques prêteuses. Cette situation s’explique par plusieurs facteurs : méconnaissance des droits, recherche de simplicité ou négociations groupées lors de la souscription du prêt. Les récentes sanctions infligées par la DGCCRF à certains établissements bancaires pour pratiques dilatoires pourraient néanmoins accélérer l’ouverture du marché. Les acteurs alternatifs, courtiers et assureurs indépendants, misent sur la digitalisation pour simplifier les démarches et gagner en visibilité auprès du grand public. Cette dynamique devrait amplifier la pression concurrentielle et contribuer à faire baisser structurellement les tarifs dans les années à venir.

L’institut de Francfort estime que les prix retrouveront leur trajectoire cible de 2 % dans les trimestres à venir. L’activité économique tient bon dans la zone euro malgré le climat international tendu, portée par la robustesse de l’emploi, la vigueur du secteur privé et les investissements budgétaires massifs dans la défense et les infrastructures. Les précédentes réductions de taux commencent également à produire leurs effets sur l’économie réelle.

L’euro fort devient un casse-tête pour Francfort

La hausse spectaculaire de la monnaie unique représente désormais un facteur délicat dans l’équation monétaire. Fin janvier, l’euro a franchi la barre symbolique de 1,20 dollar, un niveau inédit depuis plus de quatre ans, avant de se stabiliser autour de 1,18 dollar. Cette progression de près de 15 % sur douze mois transforme mécaniquement les conditions économiques : les achats de matières premières libellées en dollars comme le pétrole ou le gaz naturel liquéfié deviennent moins onéreux pour les entreprises européennes.

Ce phénomène accentue les pressions à la baisse sur les prix au moment même où l’inflation janvier a chuté à 1,7 % en rythme annuel contre 2 % le mois précédent, passant sous l’objectif visé par la banque centrale. Cette situation commence à agiter les milieux économiques. Plusieurs responsables de banques centrales nationales ont publiquement évoqué la nécessité de surveiller ces évolutions monétaires. Certains vont jusqu’à envisager qu’une poursuite de cette tendance haussière pourrait forcer l’institution à reconsidérer sa stratégie d’ici quelques mois.

Politique de l’expectative face aux turbulences américaines

Les turbulences outre-Atlantique compliquent encore le tableau. Les sorties intempestives de Donald Trump contre la Réserve fédérale, ses menaces géopolitiques sur le Groenland et les soubresauts politiques au Venezuela ont secoué les marchés financiers ces dernières semaines. La perspective d’une nomination à la tête de la Fed d’une personnalité favorable à un resserrement monétaire a temporairement calmé les ardeurs de la monnaie européenne.

Dans ce contexte volatil, l’institut de Francfort adopte une posture prudente. Sans nouvelles projections économiques détaillées à portée de main avant la réunion de mars, les analystes anticipent que Christine Lagarde continuera de tenir un discours mesuré, confirmant une surveillance attentive sans s’engager sur des seuils précis qui déclencheraient automatiquement des ajustements de politique monétaire.

L’approche actuelle consiste à laisser filer les événements tout en gardant l’ensemble des options ouvertes. Les marchés financiers n’anticipent d’ailleurs qu’un ajustement minime des taux sur l’ensemble de 2026, certains prévisionnistes envisageant une ou deux baisses au maximum, et uniquement si la situation l’exige vraiment. La Banque d’Angleterre a d’ailleurs suivi une trajectoire similaire en maintenant son principal taux à 3,75 % malgré quelques signaux de reprise économique.

Les prochaines semaines seront déterminantes pour observer si l’appréciation monétaire se poursuit ou si elle s’estompe naturellement. L’équilibre entre soutien à la croissance et ancrage des anticipations inflationnistes reste délicat, d’autant que l’économie européenne bénéficie actuellement du plan d’investissement massif allemand dans les infrastructures. Cette dynamique budgétaire expansionniste pourrait compenser partiellement les effets déflationnistes d’une monnaie trop forte, permettant à la banque centrale de temporiser avant toute intervention majeure sur ses leviers monétaires.

Une grande variété de vélos

Le système de prêt s’applique à un grand choix de vélos (neufs ou usagés) parmi lesquels figurent : 

• Les vélos urbains ;
• Les VTT ; 
• Les vélos de course ; 
• Les vélos de gravier (gravel) ; 
• Les vélos pliants ;
• Les vélos-cargos ; 
• Les tricycles et bien d’autres encore.

Seule exception : la catégorie 2 roues classée dans la catégorie « cyclomoteur » par le règlement. La gamme est donc variée et répond aux besoins les plus divers en termes de cyclisme.

Un prêt à 0 % accessible à tous

Ce crédit sans intérêt s’adresse à tous les particuliers ou professionnels, déjà clients ou non de la banque Crédit Mutuel. Le dispositif s’étend aussi aux familles avec la possibilité de financer l’achat de 4 vélos au maximum permettant ainsi d’équiper tout le ménage. 

Le Crédit Mutuel a prévu un budget annuel de 15 à 20 millions d’euros pour le financement de ce dispositif, prélevés sur son « dividende sociétal », fonds destiné à financer en priorité les projets liés à l’environnement et à la solidarité.

Pour une mobilité plus éco-responsable

Ce projet s’inscrit dans le cadre de l’engagement de la banque Crédit Mutuel dans la promotion d’une mobilité soucieuse de l’environnement. Le groupe vise à favoriser le recours aux vélos pour les déplacements quotidiens, en phase avec le développement croissant de l’usage des vélos en France. 

En effet, sur la période 2015-2020, près de 150 000 Français ont renoncé à leur véhicule pour privilégier le vélo comme moyen de locomotion. 

Dans ce contexte, ce dispositif est un outil efficace pour promouvoir l’adoption du vélo comme moyen de transport au quotidien, d’autant plus que les coûts d’acquisition des vélos, notamment électriques, sont élevés dans un contexte marqué par l’inflation.

Une initiative marquante pour le Crédit Mutuel

Cette démarche constitue un acte fort pour le Crédit Mutuel. En effet, depuis 1998, c’est la première fois qu’une initiative collective est lancée par l’ensemble des Fédérations du groupe mutualiste. Elle marque à la fois la réconciliation du groupe après plusieurs années conflictuelles et son engagement en faveur d’une démarche plus durable.

Une hausse continue des taux depuis un an

Depuis près d’un an, les taux d’intérêt des crédits immobiliers augmentent continuellement, et cette tendance ne semble pas prête à s’arrêter. En février 2023, le taux moyen sur 20 ans s’affiche désormais à 2,80%, une progression moins sensible qu’en janvier dernier, compte tenu de la toute nouvelle mensualisation du taux d’usure.

Nouvelle hausse des taux en février 2023

Cette hausse des taux d’emprunt est liée à l’évolution des conditions monétaires et aux politiques des banques centrales. Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers en crédit immobilier, les taux ont continué leur ascension en février 2023, faisant craindre une poursuite de cette tendance pour les prochains mois.

Un assouplissement du taux d’usure à partir de février 2023

Le taux d’usure, qui est le taux légal maximum tout compris pour les crédits immobiliers, a longtemps bloqué de nombreux dossiers de financement. Afin de fluidifier le marché, la Banque de France a décidé en février 2023 de réviser ce taux tous les mois et non plus tous les trois mois, jusqu’au 1er juillet 2023.

Des accords de prêts plus faciles à obtenir grâce à cette mesure

Cette revalorisation du taux d’usure permet une meilleure adaptation à l’évolution rapide des conditions de marché. En conséquence, les accords de prêts sont plus faciles à obtenir pour les emprunteurs, malgré la hausse continue des taux d’intérêt.

Un contexte difficile pour l’immobilier neuf

Alors que les regards sont braqués sur le retournement de marché dans l’ancien, un autre segment semble s’enfoncer dans une crise encore plus profonde : l’immobilier neuf. Les ventes de logements neufs connaissent en effet une chute historique, et les professionnels tirent la sonnette d’alarme depuis plusieurs mois.

Un marché sans offre et sans demande

La Fédération des promoteurs immobiliers résume la situation actuelle de façon cinglante : il s’agit d’un marché sans offre et sans demande. Dans ce contexte, la hausse des taux de crédit immobilier ne fait qu’accentuer les difficultés rencontrées par les acteurs du secteur.

Perspectives pour 2023 : une situation incertaine

Face à ces évolutions, il est difficile de prévoir ce que réserve l’année 2023 en matière de taux de crédit immobilier. Plusieurs facteurs peuvent influencer la tendance, tels que :

• Les décisions des banques centrales en matière de politique monétaire ;
• L’évolution de la conjoncture économique et des tensions géopolitiques;
• Les mesures prises par les pouvoirs publics pour soutenir le marché immobilier.

Il est donc essentiel pour les emprunteurs potentiels de rester attentifs aux actualités et aux conseils des professionnels, afin de prendre les meilleures décisions en matière de financement immobilier.

En conclusion, les taux des crédits immobiliers ont connu une hausse continue depuis près d’un an, et cette tendance devrait se poursuivre dans les prochains mois. Toutefois, l’assouplissement du taux d’usure permet d’espérer une meilleure fluidité du marché. Dans ce contexte incertain, les emprunteurs doivent rester vigilants et s’informer régulièrement pour adapter leur stratégie de financement en fonction des évolutions du marché.

Un nouveau taux d’usure depuis le 1^er janvier 2023

Le taux d’usure vient d’être relevé par la Banque de France et ce, pour tout le premier trimestre de l’année. Il passe désormais de 3,05 % à 3.57 % pour les emprunts sur 20 ans (durée moyenne des emprunts contractés actuellement).

Bon à savoir : Les taux d’usure des crédits à la consommation ont eux aussi été relevés.

Pour rappel, ce taux est calculé par la Banque de France chaque trimestre en fonction des crédits qui ont été accordés au cours des mois précédents. Mais s’il protège l’emprunteur des fortes hausses des taux d’intérêt qui pourraient être appliqués par les banques en regard du coût de l’argent, il peut être un facteur bloquant.

Depuis quelques mois, le taux d’usure empêchait certains dossiers de crédits d’aboutir puisque le TAEG le dépassait. Le TAEG ne comprend pas en effet que les intérêts du crédit mais aussi l’assurance emprunteur et les frais bancaires, d’où le blocage. En le relevant, ces emprunteurs pourraient voir leur demande de financement plus facilement acceptée.

Quid des prochains taux d’intérêt en 2023 ?

Cette nouvelle signifie-t-elle pour autant que l’embellie durera ? Les spécialistes prévoient malheureusement un relèvement des taux d’intérêt autour de 2,7 %, voire 3 % chez certaines banques. Cette barre pourraient même évoluer vers 3,5%pour atteindre 4 % au cours des prochains mois. Les emprunteurs ont-il intérêt à se dépêcher s’ils veulent concrétiser leur projet ? Pas forcément.

La principale cause de la hausse des taux bancaires est le coût de l’argent. Fixé par la Banque centrale européenne, le taux directeur est en très forte hausse lui aussi depuis quelques semaines. Le taux d’usure ne permettra donc pas aux banques de pallier les pertes dues à l’augmentation du coût de l’argent. Elles perdent même de l’argent en accordant des crédits. Pour augmenter ses chances, l’emprunteur aurait donc intérêt à attendre que le coût de l’argent se stabilise. En attendant, le taux d’usure devrait encore augmenter en avril 2023.

Un bilan positif pour l’année 2022

Si l’on s’en tient aux statistiques publiées par la Banque de France, le nombre de crédits immobiliers accordés s’est accru de +5,7 % au cours de l’année 2022. L’année a donc été positive malgré un ralentissement depuis le deuxième semestre. Toutefois, la croissance inédite due au niveau très bas des taux d’intérêt pratiqués au cours des dernières années est bel et bien révolue.

1) De nombreuses résiliations depuis septembre 2022

Depuis la loi Lagarde puis la loi Hamon et plus tard l’amendement Bourquin, l’emprunteur avait déjà la possibilité de résilier son assurance de prêt dans le respect des délais de préavis contractuels. Il devait également proposer à la banque des garanties équivalentes à celles souscrites lors de la signature de l’offre de prêt pour se voir accorder cette délégation.

 Peu d’emprunteurs dans les faits n’avaient usé de ce droit, soit par méconnaissance de la loi soit parce la date de départ du délai de préavis était peu claire, soit parce que les banques rechignaient à leur répondre. Ce qui explique que dans les faits, les bancassureurs détiennent à eux seuls 87 % du marché de l’assurance de prêt.

Depuis la loi Lemoine, cette possibilité lui est offerte à tout moment. D’après le courtier en ligne Magnolia, les demandes de changement d’assureurs ont doublé depuis le mois de septembre dernier. Rappelons que la mise en concurrence des garanties d’assurance a pour effet de réduire le coût du crédit.

2) Une augmentation des primes

La suppression du questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur a pour effet une hausse des prix entre 20 et 25 %. Les assureurs alternatifs la justifient par l’augmentation du risque. Les bancassureurs quant à eux sont moins impactés dans la mesure où la mutualisation des risques sur ce segment existe depuis longtemps. De plus leur marge leur laisse davantage de latitude. Cette augmentation impacte les plus jeunes dans la mesure où l’emprunt moyen est en-dessous de 200 000€.

3) Un vide juridique

La rédaction de l’article 10 de la loi Lemoine relatif à la suppression du questionnaire de santé fait l’objet d’un manque de coordination. En effet, le texte n’applique pas ce droit aux contrats régis par le Code de la Mutualité. De fait, les assureurs mutualistes pourraient très bien refuser légalement une demande de résiliation. Toutefois, aucun assureur mutualiste ne s’est refusé pour l’heure à l’accorder pour cette raison mais le vide juridique existe.

4) Des délais de traitement des dossiers plus courts

La banque dispose d’un délai légal de 10 jours à compter de la réception du courrier recommandé avec accusé pour répondre à la demande de résiliation de l’emprunteur. Dans les faits, les banques traînaient et une demande sur trois n’était pas traitée dans ce délai. Pire, un courrier sur six n’étaient toujours pas traité au bout de 30 jours. Certains emprunteurs ne recevaient même jamais de réponse ! Si l’on en croit le courtier en ligne Meilleurtaux, les délais se sont nettement raccourcis depuis la promulgation de la loi.

Des taux d’intérêt supérieurs à 2%

Alors que le taux moyen était de 1.82% sur l’ensemble des crédits immobiliers encore cet été, il dépasse désormais la barre des 2% depuis le mois d’octobre 2022. Sur 20 ans, il faut désormais payer son crédit au taux de 2.1% et de 2.3% sur 25 ans en sachant que la durée moyenne de remboursement est de 243 mois (260 mois dans le neuf, 252 dans l’ancien).

Parallèlement, il faut sans doute s’attendre à une augmentation du coût de l’assurance de prêt consécutive à la loi Lemoine. Celle-ci est en effet perçue par les assureurs comme un facteur de risque supplémentaire en raison de la suppression du questionnaire de santé pour les crédits immobiliers inférieurs à 200 000€, de la réduction du droit à l’oubli de 10 ans à 5 ans et de la résiliation possible de son contrat d’assurance à tout moment. Or, l’assurance de prêt impacte fortement le coût du crédit. Pour un prêt de 200.000€ sur 20 ans et un taux d’assurance à 0.25% par exemple, la facture s’élève à 10.000€.

Soigner son profil d’emprunteur

Pour obtenir le meilleur taux d’intérêt, un profil de gestionnaire rigoureux est indispensable : pas de découvert, pas de frais d’impayés, pas de crédits à la consommation (il vaut mieux les solder pour baisser son taux d’endettement). En bref, il est recommandé de présenter des relevés bancaires irréprochables sur les 6 derniers mois. Il faut également être un bon épargnant. Un apport de 10% du montant de l’emprunt au moins est un très vrai atout pour baisser le taux. Des placements dans un PEA, une assurance-vie, un ou plusieurs livrets d’épargne montrent une bonne gestion du risque. 

Emprunter sur une durée plus courte

Plus la durée de remboursement est longue et plus le taux d’intérêt sera élevé. Si le taux d’endettement le permet, le fait de raccourcir cette durée peut réduire le coût du crédit de plusieurs milliers d’euros. Il peut être judicieux d’augmenter son apport personnel pour y parvenir. 

Mettre en concurrence son assurance de prêt

Le taux d’endettement maximum est de 35% depuis le 1^er janvier 2022 sur recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), assurance de prêt comprise. Or si l’assurance de prêt est exigée pour diminuer les risques d’impayés suite à un décès, une invalidité ou la perte d’un emploi, elle peut être souscrite en délégation. L’emprunteur a ainsi la possibilité de faire jouer la concurrence pour baisser son coût de manière d’une part à baisser son taux d’endettement et donc réduire la durée de remboursement et d’autre part à réaliser des économies. 

Les seules garanties obligatoires sont le décès et l’invalidité. Baisser le niveau de couverture proposé permet aussi de réduire les coûts.

Négocier les frais annexes

Le taux d’intérêt et l’assurance de prêt ne sont pas les seuls frais liés au crédit. La banque facture des frais de dossier et de garantie. Ils sont négociables si vous avez un bon profil d’épargnant. La banque cherchera à vous garder. 

Prêt immobilier : taux fixe vs taux variable

Le prêt à taux fixe propose un taux d’intérêt identique tout au long de la durée de remboursement. L’emprunteur connaît à l’avance le montant de ses mensualités et urtout le coût exact du crédit. Ce n’est pas le cas avec le crédit à taux variable. Le taux est plus bas que le taux fixe la ou les premières années mais il peut fluctuer ensuite en fonction du coût de l’argent. En fait, il dépend d’un indice de référence, l’Euribor (taux d’intérêt utilisé par les banques pour se prêter de l’argent entre elles dans la zone euro) auquel s’ajoute la marge de la banque qui a accordé le prêt immobilier.

Avec un taux inférieur au départ, l’emprunteur baisse ton taux d’endettement. Il peut également voir le montant de ses mensualités éventuellement baisser pendant la durée du crédit. Dans les faits, ces avantages sont effectifs sous conditions : il faut que les taux d’intérêt soient élevés (au-delà de 6%) et que l’écart entre le taux fixe et le taux variable soit significatif (au moins 1 point). Or les conditions ne sont pas réunies. Bien que les taux augmentent actuellement, ils restent encore bas, l’écart n’est donc pas suffisamment significatif. 

Pour que le prêt à taux variable soit réellement intéressant aujourd’hui, il faut emprunter à court terme (<8ans) ou prévoir de vendre rapidement, en espérant profiter d’un taux avantageux les premières années. A défaut, l’emprunteur s’expose à un taux élevé sur une longue durée.

Prêt à taux variable : des garde-fous indispensables

Le prêt à taux variable est donc imprévisible et l’emprunteur n’est pas à l’abri d’une situation financière intenable. C’est d’ailleurs ce qui s’était passé en 2008 avec la crise des subprimes. C’est pourquoi le taux d’intérêt doit rester révisable dans une certaine limite. Le taux capé a été introduit dans cet objectif. Il propose que les variations du taux d’intérêt soient plafonnées, à la hausse comme à la baisse. Le taux capé oscille entre 1 et 2%. Un taux capé à 1% signifie que la mensualité augmentera ou baissera de 1%. Il est donc important d’être attentif à ce taux. Les crédits à taux variables sont actuellement délivrés par le Crédit Mutuel, la Caisse d’épargne, et le Crédit Agricole. Ils devraient de développer d’ici la fin 2022.

Un prêt à taux mixte

Certaines banques ont mis au point un crédit immobilier combinant taux fixe et taux variable. Il pallie les inconvénients du prêt à taux variable en assurant un taux bas sur une plus longue durée. Il est ainsi intéressant lorsque l’on envisage de vendre son bien au bout de 10 ans. L’emprunteur aura alors bénéficié du taux le plus bas pendant cette première période. Quoiqu’il en soit, ces types de prêts s’adressent à des personnes averties.